横浜市の2棟を売却に出してみる

   

みなさんこんにちは。
はせがわです。
 
さて、表題の通りです。
売却活動をスタートさせます!!
 
今は毎月キャッシュフローがなんとか出ていて、満室に向けて進んでいますが、
買ってくださる方がいるなら買ってもらった方がよい。損が出たとしても、売った方がよい。
 
とはいえ、売値は中々厳しい金額にせざるを得ないので、
こちらの希望金額で媒介を巻いてくれる業者さんを探すところからスタートです。
 
 

はじめに:業者さんとのコミュニケーションについて

 
自分も実需のリノベ区分マンションの売買をやるようになって、
営業の方の気持ちはある程度わかるようになったかなと思います。
どれほど顧客のことを考えてるかは営業マンそれぞれだとして笑、
営業の人が喜ぶポイントはなんとなくわかります。
 
コミュニケーションで気をつけてることとしては、
なんといっても、最初に話を盛るのとか判断をコロコロ変えるのはNGだとゆうこと。
ちゃんと正直に色々と話して、相手の話も聞いて、
リスペクトを示しながら自分が提示できる切り札を見せる。相手も人間ですからね。。
 
私の場合はそこまで現金は出せないので価格はどうしても妥協できない。
媒介をもらうときは何と言っても適正な金額で取ってくるのが一番です。
つまり、売値を査定額よりも上げなきゃいけないのは私にとってかなりの弱みです。
 
ただ、その代わりに提示できるのは、
・もしうまく売ってくれたら他の物件買いますよ(まだ場づくりは諦めない!何度もチャレンジします!)
・判断は早いですよ、意思決定者は明快ですよ(旦那は私に一任してくれているので)
・利益が出なくてよいので諸費用ギリギリ払えればOKですよ
・ちゃんと仲介手数料はお支払いしますよ(なんならできる範囲で広告費もお支払いします)
とゆう感じです。
 
あとは、物件はしっかりしているのと、ちゃんと高稼働してるのも言えますね。
修繕で部屋をいくつか工事して綺麗にしているのも、外壁・屋上の工事をやっているのも。
横浜市のまぁまぁなエリアから徒歩10分以内くらいだってゆうのも良いところ。
 
(そう言えばやろうやろうと思ってた修繕履歴作成、ちゃんと作っておこうっと。)
 
 

まずは査定をお願いする

 
とゆうことで、みなさんご存知、楽待さんからいくつかの業者にまずは一括机上査定をしてもらいました。
(業者さんとのリレーションとか皆無だからまず出会うところから、、、)
 
大体どこも希望価格からかなり下がった金額での査定が来ました。
ショック受けますがそこで諦めずに、
「高いのは承知だけどそれに付き合ってくれる業者さんを探してます」と伝えて候補を絞ります。
 
物件の売買は本当に出会いです。
もちろん高い物件とか融資がつきづらい物件を買う人は中々いないと思いますが、一人でも見つかれば良いのです。(ポジティブか)
まずは見えるところに売りに出しておくのが大事だと思うので、
販売活動をスタートしておきたいと思ってます。
 
(5年以内に売却すると税金も40%も取られるようですが、
 まず利益が出るような金額では売れないのでその辺りは関係なしです笑 )
 
1回で5社に出せるのを2,3回やって、まずは15社くらいとメールのやり取りをし始めました。
 
 

売買希望金額を決めて業者に伝える。

 
売却にかかる費用は
・仲介手数料(売買価格の3%+6万x消費税)
・登記費用(抵当権抹消、住所変更で5万しないくらい)
・全額返済手数料(かからないor3万円程度)
・敷金など引き継ぎ費用(大体引き継いだのが40万くらいだったからそのくらい?)
とゆう感じかと思います。(不動産の仕事してよかった、、、笑)
 
上記とローンの残債を支払っても
ショートしない最低ラインから+200-500万くらいで希望価格として伝えています。
値引き交渉は必ずありますし、、。
もちろん、出せる範囲の損切りはする覚悟です!
 
 

良さそうな業者さんはアポ取って面談する。

 
ほとんどの会社さんは「この金額(希望価格よりかなり下)でならお手伝いできます」的なメールが来たので丁寧にお断り。(とゆうかお断りされてるのは私か笑)
 
その中で2社くらいが「厳しい金額ですが一旦希望金額で募集してみましょうか」と言ってくれました。
まぁ多分媒介物件が欲しいから一旦高くでも取って、ゆくゆく値下げしましょうって言われるんだろうけれども。
 
でも、それだとしても、専任だと報告義務とかあるし、手間はかかるのです。
まずはどこかの業者さんに協力してもらって、募集を開始できれば一歩進める。
 
仕事の合間にメールとかで資料送ったり打合せするのが非効率だし、
どんな営業さんなのかも確認しておきたいので打合せアポを確定。
 
 

専任媒介or一般媒介は見極めて。

 
一社打合せしてきました。
一棟ものの売買ばっかりやってる小さめな会社。
担当者さんは10年ほど投資用不動産の仲介をやってきたそう。
 
まぁまぁしっかりした人でこちらの事情に合わせた提案をしてくれる。
できれば専任で欲しいと言われ、一旦保留。
とはいえ、何社も一般で巻いて出しておくのってあんまり良い印象ないから、
2ヶ月くらい専任渡してどんな感じか見るのもよいかもなぁ。。。
 
 

契約書を巻いて販売活動スタート!(まだしてないけど)

 
あとは、もう一社と比較してお願いするところと媒介契約を巻いてスタートする感じですね。
また市場に出したら書こうと思います!
  
相続税対策とかでキャッシュでぽんって買ってくれる方いないかなぁ、、、(遠い目)
 
 
ということで、引き続き
・空室対策、目指せ満室稼働
・入居者とのリレーション向上
・買ってくれる人を探す
・金利交渉or借り換え模索
(・新しく良い物件買ってキャッシュフロー改善)
 色々とやっていきます!

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