久しぶりに1棟満室になりましたー!!!嬉

      2019/01/06

 
お久しぶりです。
はせがわです。
 
 
こんなに更新していないのに、新たなユーザー登録してくださる方がいて、
なんとも有難いことだなぁと思っている今日この頃。
 
それにしても昨年の4月からとかサボりすぎですね。申し訳ありません!
 
 
はっきり言いますが、忙しさにかまけて棚上げしていました。もう万歳状態です。(縁起悪)
 
ベンチャーではじめての仕事に飛び込んでいつのまにか一年半が過ぎ、
本当に毎日必死に仲間と走っている日々。楽しいし充実してるしで、
そっちで満足して自分に言い訳してました。。。
 
とはいえ少しずつは前に進んでるのでその辺りをかき集めて書きたいと思います。
本当に、かき集めて^^;
 
 
そして今年こそ、大家業を先が見えた状態にする!頑張る!
 
 
 

この8ヶ月、何をしていたのか

実は色々とやっていました。ごそごそもぞもぞと。
 
 

その1:滞納3組を解決したよ!

 
まずは、滞納していた方を解決しましたー!!!よかったぁ。
 
前はほぼ満室と言いながら三部屋ほど滞納してる方がいて、
その中の2組は内容証明を送って管理会社さんに動いてもらったら解決。
しかし1組はずーっと音信不通でした。(状況はこちらの記事にて)
 
困り果てて、しょうがないので
 訴訟
を起こしました。きゃーはじめての裁判!(ミーハー
 
細かくはまた書くとして、裁判を始めてから結局半年ほどかかりました。
前回書いていた訴訟費用については、
なんと購入時の売主が「ご迷惑をかけたので、、、」と負担してくれることに。
 
ただ、強制退去費用も一緒に持ってくれるって言ってたのに、
スルガの例の事件の影響か、売主会社が危ないらしく、
強制退去は逃げられてしまった。。。ここで得た教訓は、
①ちゃんと交渉するのって大事
②エビデンス残すの大事(強制退去費用は口頭での約束だったので文面などに残っていなかった、、、)
ということですね。
 
 
結局滞納していた入居者さんは最後まで一度も現れず、不戦勝です。
 
強制退去させて中のものも全て処分し(結構お金かかったよ、、)
部屋も使用感があったので原状回復して募集開始!よっしゃ!一つ経験値上がったぜ!!!
 
 
 

その2:管理会社さんを変えたよ!

 
こちらもまた細かくは書くとして笑、前の管理会社さんが本当に酷くて。
 
清掃がちゃんとされてなかったり、現地に廃棄物が放置されていたり、
入居者さんからの工事が途中でやりっぱなしになっていたり。(入居者さんも悪い部分があるのですが…)
 
賃貸募集も全然地場の仲介さんに聞き取りとかしてくれなかったり、
ADもつけるように言っていたのについていなかったり、、、、。
大変でした。でもそれもこれも、ちゃんと調べもせずに全部お任せしっぱなしにしていた私が悪い。
 
そう、私が悪いのです!!!(急
こうゆう時、人のせいにしないの大事。
 
現場監督の時の経験から、人の手を借りたからには、
人のミスも自分の伝え方が悪かったせいだと思うようにしています。急に真面目か。
でもこのスタンスがなかったらもっと成長が遅かったと思うので、良いのです。
 
という話は置いておいて。このままの管理会社じゃいかん!ということで、
大家さんの先輩方に聞きながら、知り合いにも当たりながら、
新しく賃貸管理をしてくれる管理会社さんを探しました。
 
私は運よく、自分の会社でお付き合いのある管理会社の担当者さんとお話しでき、
担当者さんが本当に本当に良い方で仕事も早くて私の立場に立って提案をしてくれるのに感動したので、
そちらに変えました。
 
管理会社はよく、物件近くが一番良いと言いますが、
私の物件は横浜市、選んだ会社さんは池袋です。
少し遠いのですが、本当にしっかり管理してくださるので、
ちゃんと物件にもちょこちょこ行ってくださっています。
 
本当に、この管理会社さんに変えてよかったです。2018年で一番のファインプレーだと思います。笑
 
ちなみに、管理会社さんにお支払いする費用は同等か少しだけ安くなったくらい。
なんでももっと早く変えなかったんだ。。。笑
 
 
 

その3:3部屋程室内リノベーション工事したよ!

 
1年ほど決まらない部屋があり、賃料を簡単に下げるのは嫌なのでリノベーションをしました。
(てゆか手を加えないと下げても中々決まらないことがわかったので手を加えました。)
 
とはいえ、自分の会社でやっているようなリノベがうけて直接賃料に乗ってくるような立地ではないので、
サラッと工事しました。こうゆうときに内装・リノベ関係詳しくてよかったなあと思いますよね。
 
今後の課題は見積りもうちょっとちゃんと見て、スピーディーに、
でも費用対効果が少ないものはやらずに費用が削れるようにしていきたいな。
 
 
 

抜本的な解決にはなっていないけど、徐々に前進しています

 
ということで、色々やって空室改善したよ〜〜〜!!
頑張って運営するにしても、売るにしても、なんにしても、とにかく大事なのは満室。満室大事。
 
1年ほど決まらなかった部屋と最近でた空室を埋めて残るは2棟23部屋中1部屋!
1棟は満室!滞納なし!あー嬉しい!
あとはもっともっと入居者さんに満足してもらって、気持ちよく住んでもらうために色々と頑張ろう。
 
ちなみに、管理会社さんのお力添えもあって、
入居者さんとのリレーションが少しずつですができてきている感じ。
少し余裕ができてきたら入居者さんに還元していきたいな。
 
でもやっぱり賃料は下がってきているので、下がりきっても回るのか確認しないと。
いくらまで家賃下げて良いのか、いくらまで修繕に使っていいのか、
今スプレッドシートにまとめながら色々と計算中。
 
まだまだ問題山積みだけど一つ一つしか進めないから頑張ります!
毎日更新するとか無理なので笑、1週間に1回くらいはかけるようにしたいな。
 
長くなりましたが、今年もよろしくお願いいたします〜!
 
 
 

 - 20代女子の初めての大家業, 復活劇