耐用年数オーバーで融資を組むなら相当利回りと建物が良くないと危ないんですね。

   

みなさんこんにちは。
はせがわです。

今日は融資についてですよ〜!

私と同じようなことになってるサラリーマン大家さんもいらっしゃると思うので、もしいらっしゃったらご連絡ください。(何

同じ境遇同士、仲間を集めてなんとかしていきたいなぁ、と思ってます!!!

さてと。

皆様ご存知と思いますが建物には法定耐用年数とゆうものがあります。
事業に使う建物は減価償却資産(国税庁web:https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm)です。減価償却資産は時の経過と共に消費されて価値が下がると考えられます。そのような資産を取得する時にかかった費用は、会計上残存耐用年数で分割して必要経費として計上します。

構造別の法定耐用年数は下記の通り。
1:木造…22年
2:軽量鉄骨…27年
3:重量鉄骨…34年
4:鉄筋コンクリート…47年

銀行側は融資の際に、不動産に抵当権を設定します。そして万が一融資したお金が貸し倒れとなる恐れがある場合は、抵当権を実行してその不動産を売却し、残りの残債務の返済に充てる事になるため、対象となる物件の法定耐用年数は融資期間を決める上で非常に重要な要素となります。

銀行によって、また借りる人や法人の属性によって融資期間は動くと思いますが、一般的に銀行は耐用年数をオーバーして融資をしてくれないところが多いです。

今持っている物件は一つがS造、もう一つがRC造なので残存耐用年数はおおよそ5年と18年といったところ。

これをオーバーして35年でローンを借りています。これは、スルガ銀行だからできていることらしい。

融資期間は非常に重要です。同じ1億の支払いでも融資期間が短くなれば月々の支払い金額が高くなり、収入を上回ることも。

私が今回買っている物件は、表面利回り7.5%くらい。
スルガの35年ローン金利3.5%で満額借りて、ぎりぎり儲かるか儲からないかです。

そして今直面している大変なことは二つ。
・金利交渉がほとんどできない
・売却先が見つからない
⇨10年以上保有すると、賃料下落や修繕費用に伴いキャッシュアウト!!!!

、、、、早くなんとかせねば。

これは買うときに考えてみればわかったことなのに、本当に不勉強もいいところです。

出口が想定できていないから、こんなことになるんですね。

なぜ上記のようなことになるかというと、全ては融資付けです。

先にも書いたように、スルガ以外の銀行さんに借り換えをしようとすると、たとえ審査をしてもらえたとしても、万が一にも金利が安く出来るとしても、融資期間が35年から18年や5年になるわけです。
まず借り換えは無理ですね。速攻キャッシュアウトして自己破産です。

となると、スルガさんからしても競合先がいない、自分のところでしか借りられないと思われるわけですから当然金利交渉には応じてくれません。

売主の業者からは「1年積立したら金利が3.5から2%とかになった事例もありますよ〜!」なんて言われていましたが、実際に一年経って金利交渉してみたら「今から+300万定期預金に入れれば2.5%への金利交渉ができるかも」とのこと。
300万動かせなくなったら大きな修繕や何か不測の事態になったときに使えるお金が少なくなり、かなり不安です。なので金利交渉はまだ先になりそうです、、、、

とゆうことで、借り換えが実質不可能なので金利交渉もかなり難しいんですね。

もう一つ。
売却先についてです。売却する、つまりは買ってくれる人がいる状況だとすると、1億をキャッシュで行く人もなかなかいないと思うので、その人も融資を使います。

買ってる時の値段が高いので売る時はそれ以上に高くなります。

しかも、例によって融資がスルガさんしか通らない。購入時の私の属性はかなり良かったと思いますが、それよりもさらに高い属性の方が、私と同じような感じであまり考えずにかってくれないといけません。

きついですね〜、、、相当きついです。

ざっとお判りいただけたでしょうか、、?

ここまで書いておいてなんですが、とはいえスルガさんが悪いわけではなく、私の不勉強が招いた結果です。

スルガさんは融資のスピードが他行に比べるととても早く、高い金利でも余裕の高利回りがでる物件であれば物件を抑えるためにも使う方が多いみたいです。

この物件をなんとか売却、もしくは高利回りにできたらその時は一人前に一歩近づくのかなと。頑張ります。

まずはめげずに銀行周りをしつつ、お金を貯めつつ、だれかぽろっと買ってくれるかもしれないので売却だけは出してみようかと。

次回はいよいよ滞納者との訴訟に向けて動いているところとか、空き部屋対策のために客付け会社に色々話聞いたところとか、書いていきたいと思います〜!

それではまた。

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