大家になったと喜んでいたがしっかり見直したら全然ダメダメだった

   

みなさんこんにちは!
はせがわです。

今日は赤裸々に大家業の話を。

映画のレビューとか書いてる場合じゃないわ!とゆうことで。唐突ですが、、、、

 

「不動産投資としては、危機的状況だ。」

 

とゆうことがわかりました。
もう実にしっかりと。ええ。
まずはですね、私と旦那が不動産を2棟買ったのが2017年の1月と2月です。
今回、改めて2017年の収支を計算してみたのです。
RC3階建て/築28年/11部屋が7500万、S4階建て/築29年/12部屋が12000万。表面利回り(満室で今の賃料をキープできた場合)はどちらも7.5%程度。

そして、ここで重要なのは、スルガ銀行のアパートローンの金利が3.5%の35年でございます。しかもそれだけじゃ足りず、リフォームローンとしてジャックスから1400万。そこからランニングコストとして建物や家賃回収を管理会社に委託するための管理費、前の方が出て行った時の修繕費、建物全体の屋上防水や外壁などの大きな修繕費、固定資産税、初年度は不動産取得税などなどを引きます。
そしてもう一つ、大きな問題は、、、「空き部屋」と「家賃滞納」。

色々と、色々と引いたところ、2017年度の収支はマイナス40万でした。(あひゃー

しかも、漏水やらなんやらで100万近くかかった工事が運良く保険が降りたりしたのでなんとかなりましたが、そこがかかってたらもっと持ち出すことに。

やはり家賃滞納はガツンときますね、、、。今は元ホストの人が60万近く、10ヶ月近く滞納中(>_<)お願いだからやめてくれぇぇ

でもこの時点では、マイナス40万くらいなら授業料でいいと思ってた私。そして二年目からは不動産取得税(これだけで180万とかある)がない訳だし、月10万くらいは作れるからなんとかなるのかな、、、と思ってた私。

 

完全に、甘かったのです。(ホラー
とゆうのも、最近お世話になっている大家の先輩方に、自分達の物件や状況をレビューしてもらったときのことでした。

 

「ジャックスはほぼほぼサラ金みたいなもの」
「スルガ銀行で返済比率大幅オーバーして買ってるから借り換えは無理」
「まずはキャッシュフロー改善しないと話にならないけど金利交渉も難しい」(なんせ借り換え先がいなければスルガ銀行さんからしても金利交渉に乗る必要ないですもんね)
「積算価格が借り入れの半分とか、下手すると1/3くらいしかないから、まじでどこも融資つかない=売れない」
「完全に業者に任せすぎ。もっと勉強しなさい」
「今は何とかなっても、持てば持つほど痛い目見るよ」
「損切りでもいいからとにかく売るとか、なんとかしないとやばい」
「不動産取得税がないから来年は少し儲かる、とか思ってるの甘いよ。修繕もかかるし、賃料もさがる。すぐに手を打たないと」
とゆう、厳しく、そしてしっかり現状を教えていただきました。

 

段々と笑顔がひきつる。なんとなくやばいかなと思ってたけど、、、、

 

考えても見れば、ろくな勉強もせずにここまできてしまった私達。激しく反省、そして後悔、でももうここまできたら前を見て必死に頑張るしかないと決意。

 

一通り落ち込んだけど、1日経って言えることは、本当にちゃんと調べもせずに、

業者もサポートしてくれるし、銀行からローンが通るなら大丈夫そう!
私は利回りとかじゃなくて場づくりがしたいんだ!
勉強して動けなくなる人がいる中、まず買うところまで決断できた私達、行動力ある!
月々なんとなく20万くらいは上がりがありそうだし、まぁ良いのでは!

とか思ってた自分、

ばかーーーーーーーーーー!!!!

 

利回りは基本。自分に体力とキャッシュがないならもはや前提。

お金がないなら知識くらいはしっかりつけなさいよと。そりゃそうだ。

 

心を入れ替えて、一から勉強して、
復活劇、頑張りたいと思います。

 

やりようがない訳じゃないはず!
不動産投資は良くも悪くも、1日でどうにかなるものではないので、とにかく時間を作って勉強して、早くこの底なし沼から抜け出そう。
そして何よりも、言いにくいことなのに私達にしっかり現状を伝えてくれて、サポートしてくれる大家さんの先輩方に、深く感謝。

これから大家をやる方には、絶対に業者じゃなくて先輩大家を見つけて話を聞くことをお勧めします。

 

あとは一つ言えるのは、これが失敗だとしても、勉強料だとしても、完全に負けを認めるまでは失敗ではない。勢いでも大家を始めたからこそ見えた世界は有るし、やれることやるまでは落ち込んでもしょうがないから頑張る。

身も心も入れ替えて、エンジンしっかり着火します。🔥

 

今後は日々復活に向けた活動や、勉強していく中で得た知識を自分のために書いていきます。
次は今困ってる、家賃を滞納しちゃう元ホストさんについて書こうかな、と。

 

 

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